Market

Ziemia w Polsce nadal drożeje. Rekordy na rynku działek inwestycyjnych – forbeswomen



– Jednak powoli obserwujemy powrót inwestorów do rozmów i procesów, o czym świadczy chociażby domknięcie najnowszej transakcji z naszym udziałem, które nastąpi w najbliższych dniach. Chodzi o sprzedaż gruntu w Gdyni dla powierzchni mieszkalnej bliskiej 100 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkania [p.u.m.] – wyjaśnia Emil Domeracki, dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w Colliers.


Jego zdaniem w tym roku aktywność zakupowa deweloperów i inwestorów aktywnych na polskim rynku gruntów w 2022 r. utrzymywać się będzie na podobnych poziomach, co w bardzo ożywionej, drugiej połowie 2021 r., w zależności od zakłóceń pandemicznych i geopolitycznych na lokalnych i światowych rynkach.


– Wojna w Ukrainie, bardzo wysoka inflacja, kilkukrotne już podniesienie stóp procentowych, bezprecedensowe tempo wzrostu cen materiałów budowlanych oraz topniejąca podaż gruntów nie pozostają oczywiście bez wpływu na decyzje inwestycyjne. Obecnie niektórzy inwestorzy są na etapie wyczekiwania i obserwacji, jakie skutki dla rynku będą miały wyżej wymienione czynniki, jednak znaczna część kupujących nadal proceduje transakcje. Zahamowane procesy są przesuwane na kolejne kwartały – istnieje duża szansa, że zostaną przywrócone w drugiej połowie roku 2022 – opowiada Emil Domeracki.


– Mamy do czynienia z liczbą zmiennych, o których wspominałem wcześniej, jakiej we współczesnej historii Europy jeszcze nie było, co sprawia, że trudno jednoznacznie przewidzieć, jak będzie wyglądała reszta roku 2022 – zaznacza. Jednocześnie wylicza, że normą stają się zakupy gruntów za ponad 150, 200, czy nawet 300 mln zł. Z drugiej strony grunty nadal drożeją, ale, wbrew pozorom, nieznacznie. Według danych Colliersa osiągają obecnie granicę 4 tys. zł za 1 mkw. p.u.m.



Prestiżowa lokalizacja w cenie


– Inwestorzy są jednak w stanie zapłacić nawet ponad 10 tys. zł do metra p.u.m., jeśli jest to grunt dobrze przygotowany w prestiżowej lokalizacji. Takie ceny osiągają działki np. w śródmieściu Warszawy – wyjaśnia Emil Domeracki. Zakłada, że takich podwyżek, jak w 2021 r., już raczej nie powinniśmy się spodziewać. Deweloperzy będą bowiem koncentrowali się utrzymaniu marży, równocześnie borykając się z wyzwaniami związanymi z nowymi wymogami dla powstających nieruchomości oraz ze zmniejszonym popytem na mieszkania własnościowe obserwowanym od początku roku 2022, kiedy to nastąpił znaczący spadek zdolności kredytowej klientów indywidualnych. Nie mniej jednak eksperci Walter Herz ze względu na rosnącą inflację spodziewają się dalszego wzrostu cen ziemi inwestycyjnej. Warto dodać, że w ostatnim roku stawki poszły w górę o 10-20 proc.


Polska jest nieustannie postrzegana przez inwestorów jako atrakcyjny i bezpieczny rynek. Popyt na grunty wciąż znacznie przewyższa podaż. Nadpodaż pieniądza na rynku jest również nadal bardzo duża – przekonuje Bartłomiej Zagrodnik, accomplice zarządzający w Walter Herz. Eksperci tej firmy potwierdzają ogromne zainteresowanie zakupem gruntów, przede wszystkim pod magazyny, a także pod retail parki i inwestycje z sektora PRS (Personal Rented Sector). Część agency zaczyna poszukiwać inwestycji w sektorach, w których dotąd nie były obecne. Na przykład inwestorzy działający w segmencie handlowym czy mieszkaniowym zabierają się za stawianie magazynów.


– Duże zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w całym kraju i brak dostępnych ofert – współczynnik pustostanów utrzymuje się na poziomie 3-4 proc. – sprawia, że deweloperzy, którzy dotąd działali w innych segmentach rynku, poszukują gruntów pod projekty magazynowe. Rozwój tego sektora determinowany jest wciąż przez bardzo duży popyt na powierzchnie zgłaszany ze strony agency z branży e–commerce oraz operatorów logistycznych, którzy optymalizują czas dostawy towarów do odbiorców końcowych – tłumaczy Bartłomiej Zagrodnik. Dodaje, że wzmacnia się popyt – już od dawna niemały – na grunty pod magazyny we wschodniej części Polski. Jednocześnie napływ uchodźców ukraińskich podbija potrzebę budowy mieszkań na wynajem. W tym sektorze deweloperzy szukają działek przede wszystkim w dużych miastach, ale w mniejszych miejscowościach, zarówno pod budynki wielorodzinne, jak i zabudowę jednorodzinną umożliwiającą realizację od 3 tys. mkw. powierzchni użytkowej.


– Inwestorzy z sektora PRS nieustannie deklarują zaangażowanie w kolejne projekty. Część agency wstrzymuje się z zakupami gruntów pod budowę mieszkań na sprzedaż, ale jest to niewielka ilość deweloperów i jest to związane głównie z mniejszą dostępnością kredytów i obniżeniem siły nabywczej kupujących – przekonuje Bartłomiej Zagrodnik. Wylicza, że na naszym rynku jest już aktywnych kilkadziesiąt podmiotów, zapowiadających następne inwestycje w sektorze PRS, do których stale dołączają kolejni duzi gracze. W efekcie mamy duży popyt na ziemię, a jej aktualna podaż jest bardzo niska. Notujemy nawet przypadki uruchamiania projektów, które wcześniej zostały wstrzymane, do czego motywacją jest poprawa sytuacji na rynku najmu i perspektywa dalszego wzrostu czynszów – zauważa Bartłomiej Zagrodnik.


Doradcy Colliersa w 2021 r. odnotowali kilka dużych transakcji, m.in. sprzedaż gruntu przez BaseCamp Scholar w Łodzi przy ul. Rembielińskiego i we Wrocławiu przy ul. Sienkiewicza 18/22. Obie działki zostały zakupione przez fundusze realizujące projekty PRS. Również 2022 r. nie pozostaje pod tym względem w tyle.


– Na początku roku zamknęliśmy transakcję sprzedaży gruntu pod realizację inwestycji PRS zakładającej budowę 135 mieszkań na wynajem w Sopocie. W II kw. 2022 r. nastąpi natomiast finalizacja m.in. projektu w Warszawie o wartości transakcji 150 mln zł. Już nie tylko zagraniczne fundusze inwestycyjne, ale także krajowi deweloperzy budujący dotychczas mieszkania na sprzedaż, zaczynają doceniać potencjał rynku mieszkań na wynajem. W obliczu wysokiego zapotrzebowania na mieszkania i rosnących nierówności dochodowych, najem staje się coraz atrakcyjniejszą alternatywną. Jednocześnie coraz wyższy koszt uzyskania kredytu i rekordowe wzrosty cen lokali zapowiadają spadek indywidualnych zakupów nieruchomości. Na ten second już teraz szykują się deweloperzy, również ci aktywni do tej pory jedynie w tradycyjnych inwestycjach mieszkaniowych i komercyjnych, tworząc struktury i projekty bardziej odpowiadające sektorowi PRS – opowiada Emil Domeracki.


Co jest hitem wśród deweloperów? Niezmiennie od kilku lat największym zainteresowaniem cieszą się działki w obszarach zurbanizowanych, wyzbyte wad prawnych i technicznych, najchętniej w Warszawie, Trójmieście i Krakowie.


– Mimo rosnących kosztów w sektorze budowlanym i coraz wyższych cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, to właśnie sektor mieszkaniowy wciąż jest silnikiem napędzającym działalność zakupową na polskim rynku gruntów. Nie inaczej jest w tym roku – już w pierwszych dniach stycznia zamknęliśmy transakcję sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej w Łodzi, gruntu pozwalającego na zabudowę 40 tys. mkw. p.u.m. Przygotowujemy również rekordową transakcję o wartości ponad 0,5 mld zł, która dojdzie do skutku w połowie 2022 r. – podaje Emil Domeracki.


Bez względu na rodzaj budowy, największym wzięciem cieszą się śródmiejskie lokalizacje. Jednak oferta dostępnych gruntów inwestycyjnych, rozumianych jako niezabudowane działki, jest bardzo ograniczona. O ile na obrzeżach miast takie oferty wciąż się pojawiają, o tyle w lokalizacjach śródmiejskich tych pustych działek zwyczajnie nie ma. – Ma to oczywiste przełożenie na ceny, które systematycznie od kilku lat rosną. To z kolei prowadzi do wzrostu kosztu wytworzenia finalnego produktu, czy to mieszkania, czy obiektu usługowego. W realiach dzisiejszego rynku, szczególnie w Warszawie, praktycznie nie ma ofert sprzedaży z ceną poniżej 2 tys. zł przeliczoną na p.u.m. Niewiele lepiej wygląda to w głównych miastach regionalnych Polski – twierdzi Tomasz Lewandowski, dyrektor Działu Gruntów oraz Inwestycji Komercyjnych Średniego Formatu, JLL.



Wykupić, wyburzyć, wybudować


Jedną z większych ostatnio zarejestrowanych transakcji był zakup przez STRABAG Actual Property w Polsce galerii handlowej Plaza w Krakowie, wraz z gruntem o powierzchni 8 ha. O transakcji przesądził nie budynek, ale działka – spółka przymierza się bowiem do rozbiórki przejętej nieruchomości. – Teren, który gwarantuje nam olbrzymi potencjał inwestycyjny. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego planujemy wybudować tutaj kompleks wielofunkcyjny, który liczył będzie kilka budynków. Rozważamy różne możliwości – handel, biura, resort. Rozbiórkę Plazy chcielibyśmy rozpocząć jeszcze w tym roku – mówi Łukasz Ciesielski, dyrektor zarządzający spółki deweloperskiej STRABAG Actual Property w Polsce.


To nie pierwszy taki jej projekt – np. w 2019 r. deweloper nabył wyjątkowo atrakcyjną lokalizację w biznesowym centrum Warszawy – działkę z biurowcem Atrium Worldwide przy al. Jana Pawła II 23. – Po wnikliwej analizie różnych scenariuszy, rozważamy wzniesienie nowej zabudowy – mówi Łukasz Ciesielski. Przekonuje, że podobnych transakcji będzie na rynku coraz więcej, gdyż coraz trudniej o wolne parcele, zwłaszcza w centrach dużych miast, lub o dobrze skomunikowane ze śródmieściem.


Przykładem jest powstała w latach 90. inwestycja Empark na warszawskim Mokotowie, gdzie na miejscu 4 z 9 budynków powstanie projekt blended–use z budynkami mieszkalnymi, obiektami biurowymi i handlowymi, a także PRS–ami. Do spektakularnych transakcji w tym zakresie – jak podaje Emil Domeracki – należy również sprzedaż działki wraz z niedokończonym budynkiem biurowym należącej do EuropolGaz S.A. na warszawskich Bielanach, którą nabył ogólnopolski podmiot giełdowy realizujący projekty mieszkaniowe wielorodzinne.


– Zakup istniejącego obiektu, czasem funkcjonującego, jest w największych miastach często jedyną możliwością na realizację projektu w danej części miasta czy o określonej skali – potwierdza Tomasz Lewandowski. Ekspert również zakłada, że transakcji dotyczących zakupu zabudowanych gruntów, wyburzeń i tworzenia nowych obiektów na rynku będzie coraz więcej, choć trudno mówić o masowym charakterze tego procesu, gdyż projekty te wymagają wielu lat przygotowań.



Section gruntów turystycznych


Mocno przeszacowane w odniesieniu do obecnych możliwości rynku są z kolei działki pod zabudowy obiektów wakacyjnych. Jacek Twardowski, szef spółki WeWell podaje, że cena za mkw. p.u.m. działek z pozwoleniem na budowę nie schodzi dziś praktycznie poniżej 2,5 tys. zł za mkw.


– Po dodaniu bardzo wysokich dziś kosztów budowy oraz marży firmy realizującej inwestycję ceny apartamentów w kurortach musiałyby urosnąć do poziomu, który dla kupujących wydaje się już trudny do zaakceptowania, gdyż zbliżamy się do stawek za apartament, jakie znamy z kurortów południowej Europy – mówi Jacek Twardowski. W jego ocenie problemem jest jednak nie tylko stawka za grunty. – Na rynku nie ma też wysoce atrakcyjnych, wyjątkowych działek. Z kolei te, które mogą budzić zainteresowanie deweloperów, często są obarczone dużym ryzykiem związanym z uzyskaniem zgód środowiskowych wymaganych do budowy – wyjaśnia.


Także Marlena Kosiura, analityk z portalu InwestycjewKurortach.pl przyznaje, że gorączka zakupu gruntów w kurortach osłabła ze względu na zbyt wysokie ceny, szczególnie nad Bałtykiem. – W efekcie te similar działki krążą po rynku od 2-3 lat i widzieli je już chyba wszyscy potencjalnie zainteresowani deweloperzy. Właściciele gruntów na fali popytu w wielu przypadkach przeceniają swoją ofertę – tłumaczy Marlena Kosiura.


Ekspertka zauważa jeszcze jedno nowe zjawisko w segmencie gruntów turystycznych: na rynku pojawia się coraz więcej podmiotów kupujących teren spekulacyjnie. Mannequin takiego działania wygląda tak, że inwestor do zakupionego gruntu robi wstępną koncepcję zabudowy z pracownią architektoniczną, wstępne bryły budynków, pokazuje, co na danej działce można wybudować. A następnie teren wraz z koncepcją, a czasem nawet już z pozwoleniem na budowę, oferuje jako gotowy produkt deweloperom. – Ten sposób zarabiania działał z powodzeniem od blisko dwóch lat, ale obecnie ceny są zbyt wysokie i nikt nie chce przepłacać – wyjaśnia Kosiura.


Również i w pozostałych sektorach, obok deweloperów przyszykowanych do realizacji konkretnych projektów, widać dużą aktywność inwestorów spekulacyjnych. – Obecnie reprezentujemy trzy fundusze inwestycyjne – z Singapuru, Emiratów Arabskich i Anglii, z czego każdy z nich dysponuje ponad 2 mld euro na akwizycje. Na rynku działają w większości fundusze oportunistyczne, szukające okazji inwestycyjnych i decydujące się na zakup gruntów problematycznych – będących przedmiotem restrukturyzacji bądź wymagających wprowadzenia zmian, np. planistycznych. Tego typu inwestycje przynoszą stopy zwrotu sięgające nawet 200 proc., w dłuższej perspektywie czasowej. Natomiast standardowo przy odpowiednim przygotowaniu gruntu stopy zwrotu wynoszą okay. 40-60 proc. – tłumaczy Emil Domeracki.



Supply hyperlink

Leave a Reply

Your email address will not be published.