Market

Milion w portfelu. Posłuchaj Elona Muska i kup dom – Inwestowanie



Inwestycja w nieruchomości to koszt liczony w milionach złotych i na pierwszy rzut oka wydaje się, że nie jest dla każdego. Oczywiście najłatwiej i najbardziej efektywnie kosztowo jest samodzielnie kupić nieruchomość za gotówkę. Jednak na rynku zagranicznym i polskim przybywa platform crowfundingowych, które pozwalają na partycypację w większej inwestycji (i czerpanie z niej zysków proporcjonalnych do swojego wkładu). Można wybrać domy jednorodzinne, budynki mieszkalne, magazyny lub grunty. I zarabiać zarówno na spodziewanym wzroście ich wartości, jak i wynajmie.


W domy jednorodzinne można zainwestować na przykład poprzez amerykańską platformę Arrived Properties, która już za 100 dolarów umożliwia inwestorom detalicznym zakup udziałów w poszczególnych nieruchomościach do wynajęcia. Po wejściu na stronę możemy przeglądać oferty domów wystawionych na sprzedaż. Na razie dostępna jest dla Amerykanów, ale trwają intensywne prace nad udostepnieniem jej także dla zagranicznych klientów.


Naszym celem jest ułatwienie dostępu do potencjału budowania bogactwa wynikającego z posiadania domów na wynajem. Wierzymy, że możemy to zrobić, upraszczając proces i obniżając koszty rozpoczęcia – wskazuje Ryan Frazier, współzałożyciel i dyrektor generalny Arrived Properties, który jako pierwszy został zatwierdzony przez SEC (amerykański organ nadzoru), jako start-up dla akredytowanych i nieakredytowanych inwestorów, który kupuje udziały w wynajmie jednorodzinnym.


Akredytowani inwestorzy to tacy, którzy mają zezwolenie nadzoru na dokonywanie większych kwotowo inwestycji (wymogiem jest m.in. posiadanie odpowiedniego zabezpieczenia finansowego – w Stanach Zjednoczonych trzeba posiadać minimal 1 mln dolarów (nie licząc wartości nieruchomości, którą się zamieszkuje) lub roczny dochód minimal 200 tys. dolarów w ostatnich dwóch latach).



Bezpieczna przystań dla kapitału


Analitycy polskiej firmy Heritage Actual Property Investments zwracają uwagę na szczególną rolę nieruchomości mieszkaniowych w walce z inflacją.


Nieruchomości mieszkaniowe szczególnie mocno w ostatnim czasie doceniono jako bezpieczną przystań dla kapitału i to przystań, która ma dowiedzioną skuteczność na polu walki ze skutkami inflacji. Jaskrawym przykładem tego fenomenu jest Norwegia. Jeśli ktoś kupił tam dom lub mieszkanie w połowie lat 70., to dziś może je sprzedać z trzykrotnym zyskiem i to po uwzględnieniu inflacji, tak wynika z danych Banku Rozrachunków Międzynarodowych – wskazuje Oskar Sękowski, analityk HRE Investments.


Spośród krajów publikujących dane o zmianach cen mieszkań od co najmniej 1975 roku zaraz za Norwegią, na drugim miejscu, znajdziemy Wielką Brytanię. Tu średnioroczna realna stopa zwrotu wynosi nieco ponad 3 proc. (dla Norwegii jest to three,2 proc.). Francja, Hiszpania, Belgia, Holandia, Kanada, Szwecja, Australia, Irlandia – to kraje, w których średnioroczna realna stopa zwrotu wyniosła pomiędzy 2 a 3 proc. Realny zysk na poziomie niższym niż 2 proc. rocznie odnajdziemy w USA, Szwajcarii, wspólnie w krajach strefy EURO, w Finlandii, we Włoszech czy w Niemczech. U naszych zachodnich sąsiadów zanotowany wzrost jest najskromniejszy (niecałe 0,4 proc. rocznie ponad inflację).


Warto przy tym zauważyć, że odnosimy się tu do danych z całego kraju. A na przykład dane firmy Guthman o tym, jak zmieniały się ceny mieszkań w Berlinie, sugerują, że tylko w trakcie ostatnich 10 lat cena metra kwadratowego w stolicy Niemiec się potroiła – komentuje Oskar Sękowski. Dodaje, że statystyki nie uwzględniają dochodów z wynajmu, który powiększyłby średnioroczny zysk przeciętnie o 1-2 pkt proc.


HRE Investments zaproponowało klientom platformę HRE Subsequent, która umożliwia partycypację w inwestycjach realizowanych przez firmy deweloperskie.


– Na naszej platformie projekt działa, dopiero wtedy, gdy posiadamy nie tylko działkę, ale i projekt oraz pozwolenie na budowę. Na tym etapie dopraszamy inwestorów do przedsięwzięcia. Ich udział w projekcie odpowiada około 30 proc. łącznych kosztów. Po upływie maksymalnie około dwóch lat, udziały posiadane przez inwestorów są odkupowane przez HRE Investments. W naszym modelu angażujemy środki współudziałowców, tylko na czas, kiedy są one potrzebne do realizacji konkretnego projektu deweloperskiego. Z jednej strony daje to maksymalną przejrzystość, z drugiej nie obciąża dodatkowym ryzykiem prawnymi, jak np. uzyskanie pozwolenia na użytkowanie czy odbiory mieszkań samych mieszkań – tłumaczy Michał Cebula, wiceprezes HRE Investments. I dodaje: – Jesteśmy holdingiem, który skupia całą gamę agency działających w sektorze nieruchomości w Polsce. W gronie tym są m.in. jest kilka agency deweloperskich realizujących 56 projektów inwestycyjnych w 25 miastach Polski, spółki PROPOTECHowe oraz własna fabryka prefabrykatów, co za tym idzie na każdym etapie projektu marża jest przez nas pilnowana.



Rolnik na platformie


Jak podaje portal investing.com, w budynki mieszkalne inwestorzy akredytowani mogą inwestować za pośrednictwem globalnych platform CrowdStreet czy RealCrowd, przy czym minimalna wpłata zaczyna się od 25 tys. dolarów. Opcje platform dla inwestorów nieakredytowanych są bardziej ograniczone, ale firma CalTier Realty ma „fundusz wielorodzinny” zajmujący się inwestycjami w budynki mieszkalne wielorodzinne, w którym minimalna wartość inwestycji wynosi 500 dolarów.


Platforma RealCrowd oferuje dodatkowo portfel Reliant Self-Storage Fund III, który koncentruje się na powierzchniach magazynowych, z minimalną inwestycją w wysokości 50 tys. dolarów.


Z kolei FarmTogether, platforma do inwestowania w ziemię rolną, wprowadziła niedawno ofertę zakupu ekologicznej winnicy w Kalifornii przy miminalnej wpłacie 15 tys. dolarów. Grunty rolne są wśród analityków wymieniane jako jedna z najlepszych długoterminowych inwestycji: ich powierzchnia się kurczy, a globalne zapotrzebowanie na żywność wzrasta.


Przy wyborze platformy crowdfundingowej trzeba jednak zachować ostrożność i dokładnie przeanalizować ofertę, historię firmy i jej zaplecze finansowe. Szczególnie jeśli nie decydujemy się na dużą firmę, która ma za sobą wieloletnie doświadczenie — a wybieramy mniej rozpoznawalną markę. W Polsce pojawiają się kolejne platformy crowdfundingowe, lecz wciąż brakuje rzetelnego zestawienia i eksperckiej obiektywnej analizy takich narzędzi.


Co więcej, platformy crowdfundingowe nie podlegają regulacjom Komisji Nadzoru Finansowego. To ma się zmienić jesienią tego roku, jednak nie będzie dotyczyło stricte inwestycji w nieruchomości.


– Obecnie trwają prace nad ustawą regulującą działalność platform crowdfundingowych. Regulacji tej i nadzorowi KNF od listopada 2022 będą podlegać tylko dwa rodzaje crowdfundingu tzw. inwestycyjny i pożyczkowy. Ten pierwszy polega na pośredniczeniu w zbywaniu papierów wartościowych (np. akcji, obligacji), a drugi na ułatwianiu udzielania pożyczek. W przepisach nie ma mowy o bezpośrednim inwestowaniu w nieruchomości. Ani teraz, ani po uchwaleniu Ustawy o finansowaniu społecznościowym, inwestowanie w nieruchomości nie będzie zatem podlegało nadzorowi Komisji – mówi Jacek Barszczewski, dyrektor Departamentu Komunikacji Społecznej Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego.


Tłumaczy, że inwestycje w nieruchomości nie są transakcjami rynku kapitałowego, a zatem nie podlegają KNF. Niemniej Urząd KNF (wspólnie z UOKiK oraz z ówczesnym Ministerstwem Inwestycji i Rozwoju) zwracał uwagę, w ramach zorganizowanej w 2019 r. kampanii, na konieczność zachowania przez potencjalnych nabywców nieruchomości szczególnej ostrożności i rozwagi w odbiorze przekazów reklamowych stosowanych przez spółki zachęcające do inwestycji.


– Urząd Komisji Nadzoru Finansowego zaobserwował w ubiegłych latach wzrost popularności inwestycji w nieruchomości, szczególnie z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy – tzw. apartamenty na wynajem („condohotele”/”aparthotele”), domki kempingowe, czy też nieruchomości położone w prezentowanych jako atrakcyjne lokalizacjach na terenie całego kraju. Propozycje tych inwestycji mogą przyjmować różne formy, należy jednak pamiętać, że każdorazowo wiążą się z ryzykiem, którego inwestorzy powinni być świadomi. W szczególności ich struktura prawna może być różnorodna, np. udział we współwłasności nieruchomości, udziały w spółce będącej właścicielem nieruchomości itp. – zwraca ponadto uwagę Jacek Barszczewski. Dodaje, że komunikaty marketingowe, które promują tego rodzaju inwestycje, zawierają często informacje o bezpieczeństwie lokaty oraz gwarancji osiągnięcia zysków w przedziale 7-10 proc. w skali roku. Niejednokrotnie skupiają się na obietnicy zysku, nie uwzględniając w swojej treści konieczności poniesienia przez inwestorów kosztów wynikających z posiadania nieruchomości (takich, jak m.in. obciążenia z tytułu podatków, koszty remontów) lub czynników ryzyka (takich jak np. sezonowość najmu czy ryzyko braku najemców). Inwestorzy decydujący się na zakup nieruchomości często posiłkują się kredytami, co dodatkowo naraża ich na ryzyko finansowe.


Zobacz też: Jak chronić oszczędności w czasie wojny na Ukrainie



Fundusze nieruchomości wciąż mają sens


W Polsce przed laty popularne były fundusze nieruchomości zarządzane przez TFI, które jako instytucje rynku kapitałowego podlegają KNF. Teraz jednak znikają z rynku. Jeszcze trzy lata temu krajowe TFI oferowały łącznie 35 detalicznych funduszy nieruchomości, wg ubiegłorocznych danych funkcjonowało ich zaledwie 16, z czego połowa była w likwidacji – wskazuje raport firmy analizy.pl. Wśród powodów wymienia się kilka inwestycyjnych „wpadek” i przez to niechlubnych stóp zwrotu, a także problemy z budową i płynnością portfeli.


– Patrząc z perspektywy rynków rozwiniętych i ich historii, fundusze nieruchomości miały i wciąż mają sens, jako jedna z kind lokaty kapitału i sposób na zdywersyfikowanie portfela inwestycyjnego. Jest to aktywo mające w sobie, zarówno cechy charakterystyczne dla rynków akcji, jak i obligacji korporacyjnych, którego korelacja z innymi aktywami, choć bardzo zmienna w czasie, bywa dość niska wpływając na ustabilizowanie wahań całego portfela – ocenia Jarosław Niedzielewski, dyrektor departamentu zarządzania aktywami w Traders TFI, cytowany w raporcie analizy.pl. Wskazuje równocześnie, że na zachodnich rynkach największy sukces odniosły fundusze REIT, czyli notowane na giełdach spółki zarabiające na wynajmie lokali, magazynów czy biurowców i dzielące się większością tych przychodów z akcjonariuszami w formie regularnych dywidend.


– Pomimo kilku prób w naszym kraju nie udało się stworzyć analogicznej formy wspólnego inwestowania na rynku nieruchomości, które jest transparentne i przynajmniej na zachodnich giełdach płynne, co ma bardzo istotne znaczenie z perspektywy inwestorów. Moim zdaniem, to właśnie w takiej formie (REIT) fundusze nieruchomości mają szansę zadomowić się w Polsce. Jednak ich sukces uzależniony jest, z jednej strony od skali pozyskanych środków, która musi być wystarczająco duża (miliardy, a nie miliony złotych), żeby stworzyć mocno zdywersyfikowany portfel nieruchomości (biura, mieszkania, szpitale, domy handlowe, magazyny itd.), a z drugiej — od giełdowej płynności, a także od atrakcyjności stopy regularnie wypłacanych dywidend, o co chyba najłatwiej — wskazuje Jarosław Niedzielewski.


Czy bezpośrednio na rynku, czy through platformy crowdfundingowe, czy poprzez inne instrumenty finansowe – jest wiele możliwości, by posłuchać rady Elona Muska i zainwestować w nieruchomość i w ten sposób spróbować ochronić kapitał przed inflacją. Z tyłu głowy warto mieć jednak perspektywy wpływu spodziewanych w wielu krajach podwyżek stóp procentowych na dostępność kredytów i przez to być może malejący popyt.



Supply hyperlink

Leave a Reply

Your email address will not be published.