Market

Kupno nieruchomości przez cudzoziemca: kiedy potrzeba zezwolenia i jak przygotować wniosek – Nieruchomości



Część ekspertów prognozuje wzrost popytu na rynku nieruchomości w związku z osiedlaniem się obywateli Ukrainy w Polsce w perspektywie kilku lat. Jest to wysoce prawdopodobne, biorąc pod uwagę, że od 24 lutego do naszego kraju przybyło już ponad 2 miliony obywateli Ukrainy. Warto zatem przypomnieć zasady nabywania nieruchomości w Polsce przez obywateli Ukrainy (i innych cudzoziemców) oraz kontrolowane przez nich spółki.



Kim jest cudzoziemiec według polskiego prawa


Reguły nabywania nieruchomości, między innymi przez obywateli Ukrainy, wskazuje ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z 24 marca 1920 r. Za cudzoziemców uważa się osoby nieposiadające obywatelstwa polskiego oraz osoby prawne (np. spółki), mające siedzibę poza granicami kraju. W myśl ustawy cudzoziemcami są także kontrolowane przez cudzoziemców spółki z siedzibą w Polsce oraz spółki nieposiadające osobowości prawnej.


Spółka kontrolowana przez cudzoziemca to taka, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio, lub pośrednio powyżej 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników, lub na walnym zgromadzeniu. Natomiast nabycie nieruchomości to nie tylko nabycie własności, ale także nabycie prawa użytkowania wieczystego. Przepisy ustawy znajdą zatem zastosowanie zarówno do obywateli Ukrainy, jak i spółek, w których są oni większościowymi wspólnikami lub akcjonariuszami.



Kiedy cudzoziemiec nie potrzebuje zezwolenia na kupno nieruchomości


Co do zasady nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia wydawanego w drodze decyzji, a konsekwencją naruszenia tego wymogu przy zawieraniu umowy będzie jej nieważność. Dlatego planując taką transakcję, warto odpowiednio ją przygotować, aby umożliwić potencjalnemu kontrahentowi uprzednie uzyskanie zezwolenia. Od tej zasady istnieje jednak wiele wyjątków. Cudzoziemcy, którzy przenoszą się lub swój biznes do Polski nie muszą uzyskać zezwolenia na:

  • nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego;
  • nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości/ samodzielnego lokalu mieszkalnego;
  • nabycie przez spółkę będącą cudzoziemcem, na jej cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.


Ustawa przewiduje również ułatwienia dla cudzoziemców zamieszkujących Polskę przez określony czas. W związku z czym nie wymaga zezwolenia:

  • nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce minimal 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
  • nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Polsce minimal 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, która w wyniku nabycia stanowić będzie wspólność ustawową małżonków;
  • nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.


Należy jednak pamiętać, że wyjątki nie dotyczą nieruchomości znajdujących się w strefie nadgranicznej lub nieruchomości rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. Wykaz gmin znajdujących się w strefie nadgranicznej określa rozporządzenie. Biorąc pod uwagę sankcję nieważności w razie transakcji niezgodnej z ustawą, warto przed dokonaniem transakcji sprawdzić, czy nieruchomość znajduje się w strefie nadgranicznej.



Zezwolenie na kupno nieruchomości przez obcokrajowca. Wymagania formalne wniosku


Jeżeli nieruchomość, którą planuje zakupić cudzoziemiec, nie jest objęta zwolnieniem wskazanym w ustawie, konieczne będzie uzyskanie przez niego zezwolenia wydawanego w drodze decyzji. Co ważne, wniosek musi być złożony przez cudzoziemca planującego kupno nieruchomości – nie jest możliwe dokonanie tej czynności np. przez drugą stronę transakcji. Wniosek o wydanie zezwolenia należy złożyć do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Powinien on spełniać wymagania formalne, tj.:

  • wniosek należy opłacić przed jego złożeniem, a dowód opłaty załączyć do wniosku — opłata skarbowa za wydanie zezwolenia to 1.570 PLN;
  • wniosek powinien zawierać dane wnioskodawcy oraz informacje o jego „statusie prawnym”. Standing prawny w przypadku osób fizycznych to obywatelstwo, a w przypadku osób prawnych – wskazanie pochodzenia udziałowców;
  • we wniosku należy oznaczyć nabywaną nieruchomość – oznaczenie powinno być precyzyjne, a więc zawierać dane dotyczące jej położenia, powierzchni oraz rodzaju użytku;
  • wniosek powinien zawierać informacje o zbywcy (np. o więzach pokrewieństwa z nabywcą), formie prawnej nabycia nieruchomości (sprzedaż, darowizna, rozszerzenie wspólności majątkowej);
  • w końcu, wniosek powinien zawierać informacje o celu nabycia nieruchomości (np. zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, działalność gospodarcza, cele rekreacyjno-wypoczynkowe) oraz o możliwości nabycia nieruchomości, tj. posiadaniu odpowiednich środków lub np. promesy kredytu hipotecznego.


Powyższe okoliczności powinny zostać potwierdzone dokumentami załączonymi do wniosku. Ustawa nie wskazuje, jakie to konkretnie dokumenty, ale na pewno powinny być wiarygodne. Ponadto przed wydaniem decyzji Minister może zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku. Może nawet wykorzystać organy administracji rządowej do sprawdzenia, czy planowana transakcja nie powoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego oraz czy będzie ona zgodna z interesem państwa.



Główne warunki uzyskania zezwolenia na kupno nieruchomości przez cudzoziemca


Poza spełnieniem wymogów formalnych, aby doszło do udzielenia zezwolenia, spełnione muszą być jeszcze dwa warunki.


Po pierwsze, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie może powodować zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego. Jest to badane przede wszystkim przez Ministra Obrony Narodowej. Minister może sprzeciwić się transakcji, jeżeli uzna, że mogłaby ona zagrozić obronności lub bezpieczeństwu państwa. W praktyce szczególną uwagę poświęca się nieruchomościom znajdującym się w tzw. strefie nadgranicznej lub nieruchomościom położonym w pobliżu obiektów, lub jednostek lądowych. Poza lokalizacją lub przeznaczeniem nieruchomości, znaczenie mogą mieć także okoliczności dotyczące wnioskodawcy, jak np. rodzaj prowadzonej działalności lub – jak wskazuje się w doktrynie – posiadanie przez wnioskodawcę obywatelstwa państwa, z którego strony można się obawiać potencjalnego zagrożenia w związku z działalnością wywiadowczą (np. Rosja, Białoruś).


Drugim warunkiem jest wykazanie przez wnioskodawcę, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską. Ustawa zawiera katalog okoliczności, które mogą potwierdzać istnienie więzi. Jest to jednak katalog przykładowy, a więzi mogą być wykazane także w oparciu o inną podstawę. Przykładem okoliczności potwierdzających więzi cudzoziemca z Polską jest:

  • posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
  • zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem RP;
  • posiadanie zezwolenia na pobyt:
  • czasowy,
  • stały, lub
  • rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
  • członkostwo w organie zarządzającym spółki z siedzibą na terytorium Polski;
  • wykonywanie na terytorium RP działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.


Jeżeli spełnione są wymogi formalne wniosku i wykazano istnienie więzi cudzoziemca z Polską, a ani Minister Obrony Narodowej, ani Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi nie wniósł sprzeciwu, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji zobowiązany jest wydać zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.



Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Czas oczekiwania na decyzję


Organ powinien wydać decyzję niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie miesiąca od daty wszczęcia postępowania, tj. dnia wpływu doręczenia pisma do organu. Jeżeli sprawa jest szczególnie skomplikowana, organ może wydać decyzję w terminie dwóch miesięcy. Do tego okresu nie wlicza się jednak opóźnień spowodowanych przez okoliczności niezależne od organu lub powstałych z winy strony (np. w związku z brakami formalnymi we wniosku). W praktyce postępowanie może trwać nawet kilka miesięcy – warto mieć to na uwadze przy zawieraniu umów przedwstępnych lub pozyskiwaniu finansowania.


Należy pamiętać, że nie jest możliwe uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości bez odwołania do konkretnej nieruchomości. W praktyce złożenie wniosku o uzyskanie zezwolenia będzie najczęściej poprzedzone umową przedwstępną (np. sprzedaży). Cudzoziemiec występujący o udzielenie zezwolenia będzie więc ponosił ryzyko utraty zadatku w razie nieudzielenia zezwolenia, jeżeli nie zabezpieczy tego odpowiednio w umowie.


Od decyzji o odmowie udzielenia zezwolenia przysługuje odwołanie, a na decyzję drugiej instancji można dodatkowo wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Biorąc jednak pod uwagę dynamikę polskiego rynku nieruchomości oraz czas trwania postępowań administracyjnych i sądowoadministracyjnych, nieuzyskanie zezwolenia będzie najczęściej przekreślać planowaną transakcję. Dlatego szczególnie ważne jest poprawne przygotowanie wniosku, wykazanie przesłanek udzielenia zgody oraz ich skrupulatne udokumentowanie.



Nabywanie nieruchomości przez spółki-cudzoziemców


Należy pamiętać, że zasady dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców mogą w określonych przypadkach dotyczyć także nabywania nieruchomości przez spółki. Przepisy ustawy regulującej zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców znajdą w określonych przypadkach zastosowanie także do takich transakcji, jak nabycie lub objęcie udziałów, lub akcji w spółce, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości w Polsce. Przed dokonaniem transakcji z udziałem cudzoziemców, jeżeli w grę wchodzi nieruchomość, warto poświęcić chwilę na zbadanie, czy nie należy uzyskać zezwolenia.


Spełnienie wymogów uzyskania zezwolenia będzie trudne dla osób, które dopiero co przybyły do Polski. Jednak w perspektywie najbliższych lat ich sytuacja życiowa i zawodowa na terytorium Polski się ustabilizuje, a ustawowe wymagania nie będą stanowiły bariery. Co ważne, większość transakcji sprzedaży lokalu mieszkalnego nie wymaga zezwolenia Ministra, także jeżeli nabywana jest w celach inwestycyjnych i to niezależnie od tego, czy nabywca ma już jakiekolwiek więzi z Polską czy dopiero zamierza przenieść do Polski swój ośrodek interesów życiowych – co znacząco ułatwia zakup.



Supply hyperlink

Leave a Reply

Your email address will not be published.